[스페셜타임스 정시환 기자] “고시원 세입자가 월세를 연체하여 명도소송을 진행하려고 합니다. 그런데 고시원 세입자와 저는 전대차 관계인데 이 경우에도 명도소송이 가능한가요”

 

전차인(고시원 이용자)이 월세를 연체하여 마음고생 하는 전대인(고시원 사업자)이 수두룩하다. 임차인이 전대인이 되는 경우가 있다. 건물을 빌려 고시원 사업을 하는 경우가 이에 해당한다.

 

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송은 대부분 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 관계에서만 가능한 것으로 알고 있다”며 “임대인이 동의하여 재 임대를 하는 경우에는 전대인(임차인)이 전차인을 상대로 명도소송이 가능하다”고 말했다.

 

예를들어 고시원사업자는 건물주와 임대차계약서를 작성할 때는 ‘임차인’이지만, 고시원이용자와 임대차계약서를 작성할 때는 ‘전대인’이 된다. 전차인인 고시원이용자가 월세를 내지 않으면 고시원사업자가 명도소송을 할 수 있다는 말이다. 이 때 고시원사업자는 임대인과 같은 지위를 가진 전대인이 된다.

 

명도소송이란 임대차계약해지 사유가 발생했을 때 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송이다.

 

전대차계약은 임차인이 부동산을 재 임대 하는 계약을 말한다. 이때 임차인(고시원사업자)은 임대인과 같은 전대인의 지위가 되며, 전차인(고시원이용자)은 임차인과 같은 지위로 계약관계가 맺어진다.

 

전대인(고시원사업자)이 전차인을 상대로 하는 명도소송은 전대차계약 해지 사유를 충족할 때 할 수 있다.

 

엄 변호사는 “전대차 계약 해지 사유에 해당하는 사항으로는 전차인이 ▲2기분 이상의 임대료를 연체했을 때 ▲계약 기간 만료 후에도 부동산을 인도하지 않았을 때 전대차 계약 해지를 통보할 수 있다”고 말했다.

 

이어 “고시원의 경우 임대인과 임차인(고시원사업자)은 사업을 목적으로 한 관계이기 때문에 상가 임대차보호법이 적용되지만, 전대인(고시원사업자)과 전차인의 관계는 주거가 목적이기 때문에 주택 임대차보호법이 적용되어 2기분 이상 월세 연체 시 계약해지 사유에 해당 한다”고 귀띔했다. 

 

전대차 계약해지 사유가 있는 전차인에게는 먼저 계약해지 통보를 해야 한다. 그런데도 전차인이 부동산을 인도하지 않으면 명도소송을 제기할 수 있다.

 

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.

 

엄 변호사는 “명도소송은 전대인이 전차인을 상대로 하는 경우 이외에도 임대인이 전차인을 상대로 하는 경우도 있다”고 덧붙였다.

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