[스페셜타임스 정시환 기자] “세입자랑 전세계약을 맺으면서 계약금과 중도금만 받고 잔금은 입주 후에 받기로 했습니다. 그런데 입주한지 몇 달이 지나도 잔금을 주지 않고 있습니다. 세입자가 전세보증금 중 일부를 주지 않아도 명도소송이 가능한가요”

 

주택 임대차에서 잔금을 치르지 않은 세입자가 늘어나면서 마음고생 하는 집주인들이 수두룩하다. 월세를 2기분 이상 주지 않아 명도소송을 진행하는 경우와 달리 전세보증금 일부를 주지 않았다면 간단치 않은 문제다

 

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자가 전세금 중 일부를 주지 않았다면 당연히 임대차 해지 사유에 해당한다”며 “이때 집주인은 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있다”고 조언했다. 이어 “다만 잔금을 치르지 않은 사유가 집주인 때문이라면 법률적인 판단이 필요하다”고 말했다.

 

명도소송이란 임대차계약해지 사유가 발생했을 때 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송이다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.

 

세입자가 집주인 때문에 잔금을 치르지 않는 대표적인 사유로는 주택에 심각한 하자가 있는 경우다. 민법 제623조에는 ‘임대인(집주인)은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있다.

 

즉 계약 기간 중 집주인은 세입자가 거주하는 공간에 하자가 발생했다면 유지, 보수를 해줘야 하는 의무가 있다는 말이다.

 

엄 변호사는 “난방시설, 누수, 수도, 전기 등 세입자가 생활하기에 치명적인 하자가 있는 상태에서 집주인이 보수를 해주지 않았다면 세입자가 오히려 임대차계약을 해지하거나 손해배상청구를 할 수 있다”며 “다만 사회 통념상 사소한 하자가 발생했다면 집주인의 의무가 아니라는 대법원의 판결(대법원 2010다89876, 89883 판결)도 있다”고 말했다.

 

한편 법률적으로 합당하지 않거나 명확한 사유 없이 잔금을 치르지 않는 세입자에게는 임대차계약해지 통보 후 명도소송을 제기해야 한다.

 

엄 변호사는 “계약이 끝나지 않은 상태에서는 명도소송이 불가능”하다며 “세입자에게 임대차계약해지 사유가 발생했으니 계약을 해지하겠다는 집주인의 의사가 전달되어야만 해지효력이 발생한다”고 조언했다. 이어 “계약해지 통보는 내용증명을 통해 세입자에게 전달하는 것이 가장 효과적”이라고 귀띔했다.

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