[스페셜타임스 정진욱 기자] 주택도시보증공사(사장 이재광, 이하 ‘HUG’)는 11월 11일부터 고가주택(9억원 초과)을 보유하고 있는 임차인(보증신청인)에 대하여 전세금 안심대출보증(이하 ‘전세보증’) 신청 및 갱신이 제한된다고 밝혔다.
이는 지난 10월 1일에 정부 관계부처가 합동으로 발표한 ｢최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안*｣에 따른 후속조치로서 고가주택 보유자들이 전세자금대출을 활용하여 갭투자에 악용하는 것을 방지하고 공적재원이 실수요자 중심으로 지원될 수 있도록 하기 위한 것이다.
시행일(11월 11일) 이후부터 고가주택을 보유한 임차인의 경우 HUG의 전세보증의 신규 신청이 원칙적으로 제한된다.
시행일 이전에 이미 전세보증을 이용하고 있던 임차인에 대하여는 고가주택을 보유하고 있더라도 보증의 갱신을 허용할 예정이며, 임차인이 시행일 이후 고가주택을 취득하는 경우에는 1회에 한하여 보증의 갱신이 가능하다.
한편, 고가주택을 보유한 임차인이라도 직장이전, 자녀교육, 부모봉양 등 전세자금대출에 대한 실수요가 인정되는 경우에는 예외적으로 보증가입을 허용한다.
이하 주택도시보증공사에서 배포한 '고가주택 보유자 제한 관련 Q&A'이다.
Q1. 고가주택 보증제한 적용대상자는?
제도 시행일(11.11. 예정) 이후 신규보증(증액포함) 및 기한연장신청 건에 대해 적용
다만, 신규(증액)보증 신청자가 시행일 전에 임대차계약(갱신계약 포함)을 체결한 경우에는 임대차계약 존부, 계약금납부 사실을 입증한 차주에 한해서 고가주택(1주택)을 보유하더라도 보증이용 가능
Q2. 고가주택의 판단기준은?
보증신청일 기준 시가 9억원 초과 주택
주택면적이 1/2미만인 복합용도 건축물도 주택에 해당하며, 주택가격은 해당주택 전체에 대하여 산정
보유지분이 1/2미만인 주택도 1주택으로 보며, 주택가격은 본인과 배우자 소유지분에 대하여만 산정
Q3. 주택가격의 산정방법은?
‘가격정보(KB시세, 부동산테크)’ 또는「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격을 우선 적용하고, 예외적으로 ‘분양가격’ 등을 적용
※ 주택의 일부를 소유한 경우에는 본인 및 배우자가 소유한 지분을 기준으로 산정(소득세법시행령 제156조 준용)
Q4 대출연장 시 고가주택(1주택) 보유자에 대한 처리방법은?
시행일 전에 보증을 신청한 임차인
시행일 전에 고가주택을 취득*하여 보유중인 자
* 시행일('19.11.11.) 전에 매매(분양)계약을 체결하고 계약금 납부사실을 입증(계약금납부 영수증, 분양계약서 등으로 입증)한 경우 포함
고가주택 보유자임에도 불구하고 갱신 허용
시행일 이후에 주택을 취득한 자
시행일 이후 취득한 주택*이 보증갱신 시점에 9억원을 초과하는 경우에는 1회에 한하여 갱신 허용(대출상환 확약서 징구)
* 취득당시 고가주택 여부와 무관
시행일 이후에 보증을 신청한 임차인
고가주택 보유 시 보증 갱신 불가
Q5. 고가주택 보유자에 대한 적용 예외사항은?
고가주택을 보유하고 있더라도 근무상의 형편, 학업, 질병의 치료‧요양, 부모봉양 등에 따라 다른 시‧군에 소재한 주택을 임차하는 경우에는 전세자금보증 이용 가능
Q6. 보유 주택 수 계산시 분양권(입주권) 보유자도 포함하는지?
소유권 등기가 되지 않은 경우에도 분양권(입주권)을 보유해 잔금대출을 받았다면 주택보유자로 산정됨
등기 전 신축주택에 잔금대출을 받고, 전세를 놓아 해당주택에 실거주는 하지 않으면서 자신의 전세자금은 공적 전세대출로 충당하는 우회 갭투자 형태를 차단할 필요
