상가 보증금 간주임대료 계산은 임대인이 받아 둔 보증금을 이자 수익이 있는 것으로 보고 부가가치세 과세표준에 더하는 세금 계산을 가리킨다. 폐업이나 계약 종료로 보증금을 돌려받으려는 임차인도 이 말을 자주 마주친다. 이 기사는 간주임대료가 누구의 세금인지, 월세 환산·전환율과 어떻게 다른지, 보증금을 돌려받을 때 어디서 막히는지, 대출과 보증보험은 어떻게 봐야 하는지를 차례로 답한다.
간주임대료는 누가 어떻게 계산하나
상가 임대는 부가가치세 과세 대상이라 월세에는 세금이 붙는다. 그런데 월세는 낮고 보증금만 큰 계약이라면 과세 대상이 되는 금액이 줄어 형평이 어긋난다. 이를 막으려고 보증금에도 일정한 이자율을 적용해 임대료로 간주한다. 계산의 뼈대는 보증금에 과세기간의 일수를 곱하고 1년의 일수로 나눈 뒤, 국세청장이 고시하는 이자율을 곱하는 방식이다. 이 이자율은 해마다 달라지므로 숫자는 적지 않으며, 계산 때마다 국세청 공식 안내에서 확인해야 한다.
간주임대료의 납세의무자는 임대인이다. 임차인이 따로 내는 돈이 아니며, 보증금을 돌려받는 절차와도 직접 이어지지 않는다. 다만 계약서에 부가세를 임차인이 부담한다는 문구가 있으면 월세에 붙는 부가세를 말하는 것인지, 간주임대료까지 넘기려는 것인지 따져 봐야 한다. 임대인의 소득세 계산에도 보증금과 관련한 별도 규정이 있으니 세부 계산은 세무서나 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전하다.
월세 환산과 전환율은 다른 계산이다
이름이 비슷해 헷갈리지만 세 가지 계산은 목적이 전혀 다르다. 간주임대료는 세금을 매기기 위한 계산이다. 환산보증금은 보증금에 월세 곱하기 대통령령이 정한 배수를 더한 값으로, 상가건물임대차보호법의 적용 범위 안에 드는지 가리는 데 쓴다. 월세 전환율은 보증금 일부를 월세로 바꾸거나 그 반대로 바꿀 때 쓰는 비율이며, 법에 상한 기준이 있다. 적용 범위 금액과 전환율의 기준은 바뀔 수 있으니 계약 전에 법제처나 법무부 안내로 확인해야 한다.
보증금을 돌려받을 때 막히는 곳
계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 임차인은 가게를 비워 넘겨줄 의무가 있다. 두 의무는 서로 맞물려 있어 한쪽만 먼저 이행하라고 요구하기 어렵다. 가장 흔히 막히는 지점은 임대인이 새 임차인이 들어와야 돌려주겠다며 미루는 경우다. 계약서에 그런 조건이 없다면 종료 자체가 반환 사유이지만, 폐업으로 중도 해지하려는 경우에는 해지 조항과 임대인의 동의 여부가 먼저 문제가 된다.
확인 순서는 이렇다. 먼저 계약서의 종료일과 해지 조항을 읽는다. 다음으로 등기부에서 선순위 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 본다. 그다음 내용증명으로 반환을 요구한 기록을 남기고, 끝내 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청한다. 이때 가장 조심할 것은 순서다. 대항력은 건물을 인도받아 사업자등록을 한 상태에서 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져야 갖춰진다. 임차권등기 전에 폐업 신고를 하거나 가게를 먼저 비우면 이 권리를 잃을 수 있다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 간주임대료 | 임대인의 부가세 계산용, 고시 이자율 적용 |
| 환산보증금 | 보호법 적용 범위 판단용, 보증금에 월세 배수를 더함 |
| 월세 전환율 | 보증금과 월세를 맞바꿀 때 쓰는 비율 |
| 대항력 | 건물 인도와 사업자등록으로 갖춤 |
| 우선변제권 | 대항력에 확정일자를 더해 갖춤 |
오해와 대출·보증보험은 어떻게 볼까
흔한 오해가 몇 가지 있다. 간주임대료를 임차인이 낸다고 생각하는 것, 계약서만 있으면 확정일자가 없어도 순위가 보장된다고 믿는 것, 환산보증금이 크면 보증금 대출도 그만큼 나온다고 여기는 것이다. 모두 사실과 다르다. 대출 한도와 금리는 금융기관 심사로 정해지고, 환산보증금은 대출과 무관한 법 적용 판단용 값이다.
상가 보증금 대출이나 담보대출은 취급 여부와 조건이 금융기관마다 다르다. 임대인이 건물을 담보로 이미 큰 대출을 받았다면 임차인의 보증금은 그보다 뒤로 밀릴 수 있어 등기부 확인이 먼저다. 보증금을 지켜 주는 보증보험도 상품 유무와 가입 조건이 제각각이라 반드시 해당 기관에서 확인해야 한다. 커뮤니티 경험담은 참고는 되지만 사정과 법 해석이 틀린 경우가 많으니 단서로만 삼는 편이 낫다.
보증금을 돌려받으려면 계약서의 종료·해지 조항, 등기부의 선순위 채권, 사업자등록과 확정일자 여부를 먼저 점검하면 된다. 간주임대료와 이자율은 국세청, 적용 범위와 전환율은 법제처와 법무부의 공식 안내에서 확인할 수 있다. 대응 방법이 막막하면 대한법률구조공단이나 지자체의 상가임대차 상담 창구에서 상담을 받아 보는 길도 있다.
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