리츠 과자라는 말로 이 글을 찾아왔다면 아마 발음이 비슷한 투자 상품 리츠를 찾고 있었을 가능성이 크다. 리츠는 과자 이름이 아니라 부동산투자신탁을 가리키는 말이며 여러 투자자의 돈을 모아 건물이나 상업시설 같은 부동산에 투자하고 거기서 나오는 임대료와 매각 차익을 나누어 주는 금융상품이다. 이 글은 리츠 뜻과 작동 구조, 리츠 ETF와의 차이, 실제 투자에서 사람들이 자주 헷갈리는 지점을 차례로 설명한다.
참고로 리츠라는 발음은 투자 상품 말고도 여러 고유명사에 쓰인다. 일본의 리츠메이칸대학, 호텔 브랜드 리츠칼튼, 인명이나 캐릭터 이름으로 쓰이는 리츠코, 자동차를 가리키는 리츠카, 게임 캐릭터를 가리키는 리츠 블아 같은 말이 대표적이다. 이 글에서 다루는 리츠는 이런 고유명사와는 전혀 관계가 없는 금융 용어라는 점을 먼저 밝혀 둔다.
리츠란 무엇인가
리츠는 회사나 신탁 형태로 설립되어 투자자에게서 자금을 모으고 그 돈으로 오피스 빌딩, 상가, 물류센터, 데이터센터 같은 부동산을 사들이는 구조를 갖는다. 투자자는 직접 건물을 사고파는 대신 리츠가 발행한 증권을 보유하는 방식으로 부동산에 간접적으로 참여한다. 상장된 리츠는 주식처럼 거래소에서 매매할 수 있어 소액으로도 부동산 투자에 나설 수 있다는 점이 가장 큰 특징으로 꼽힌다.
리츠가 만들어진 배경에는 부동산이라는 자산의 특성이 있다. 건물 한 채를 직접 사려면 큰 목돈이 필요하고 팔고 싶을 때 바로 현금화하기도 어렵다. 리츠는 이런 부동산을 잘게 쪼개어 증권 형태로 만들어 소액 투자자도 참여할 수 있게 하고 상장을 통해 주식처럼 사고팔 수 있는 유동성을 부여하는 취지로 도입된 제도다.
리츠와 리츠 ETF는 어떻게 다른가
개별 리츠는 특정 자산운용사가 특정 부동산을 담아 만든 하나의 증권이다. 반면 리츠 ETF는 여러 개의 개별 리츠를 한데 묶어 지수처럼 만든 상품으로 한 종목을 사더라도 여러 리츠에 나누어 투자하는 효과를 낸다. 개별 리츠는 특정 건물이나 특정 용도의 부동산 성과에 크게 좌우되는 반면 리츠 ETF는 여러 리츠에 분산되어 있어 한 자산의 부진이 전체 성과에 미치는 영향이 상대적으로 줄어드는 구조라는 차이가 있다.
실제 투자에서 자주 막히는 지점
리츠에 접근할 때 가장 흔히 헷갈리는 부분은 배당수익률과 주가 흐름을 같은 것으로 보는 경우다. 리츠는 벌어들인 수익의 상당 부분을 배당으로 나누어 주는 구조를 갖지만 배당을 꾸준히 준다는 사실이 증권 자체의 가격이 오른다는 뜻은 아니다. 금리 수준도 리츠 가격에 영향을 주는 변수로 자주 언급되는데 대출을 끼고 부동산을 운용하는 구조상 금리가 오르면 이자 부담이 커지고 다른 이자 상품과 비교했을 때 매력도가 떨어질 수 있다는 점이 일반적으로 거론된다.
리츠가 담고 있는 부동산의 종류에 따라 성격이 크게 달라진다는 점도 놓치기 쉬운 부분이다. 오피스를 담은 리츠, 물류센터를 담은 리츠, 상업시설을 담은 리츠, 데이터센터나 통신 인프라를 담은 리츠는 각각 임대차 구조와 공실 위험, 경기에 반응하는 속도가 다르다. 같은 리츠라는 이름을 쓰더라도 안에 어떤 자산이 들어 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있다는 뜻이다.
해외에서는 오래전부터 리츠 제도가 자리를 잡아 왔다. 미국은 리츠를 활용한 부동산 간접투자 시장이 크게 발달해 있는 나라로 자주 언급되는데 세금 처리 방식이나 상장 요건, 배당에 관한 규정이 우리나라 제도와는 다르게 설계되어 있다. 해외 사례를 참고할 수는 있지만 그 나라의 기준과 명칭을 국내 제도인 것처럼 그대로 받아들이면 혼란이 생길 수 있으므로 국내 리츠에 대해서는 국내 기준으로 따로 확인하는 절차가 필요하다.
흔한 오해와 확인해야 할 순서
리츠도 시장에서 거래되는 증권인 이상 가격이 내릴 수 있고 원금이 보장되는 상품이 아니라는 점을 가장 먼저 짚어야 한다. 배당을 준다는 이유만으로 안전한 상품이라고 단정하는 것은 흔한 오해 중 하나다. 또한 상장리츠와 비상장리츠는 거래 방법과 환금성이 다르므로 어떤 형태의 리츠인지부터 구분해서 볼 필요가 있다.
리츠를 살펴볼 때는 먼저 상장 여부와 어느 거래소에서 거래되는지를 확인하고 그다음 투자설명서나 공시 자료를 통해 어떤 부동산 자산을 담고 있는지, 임대차 계약 구조는 어떻게 되어 있는지를 살펴보는 순서가 합리적이다. 배당 이력과 배당의 재원이 임대수익에서 나오는지 자산 매각에서 나오는지를 구분해 보는 것도 상품의 성격을 이해하는 데 도움이 된다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 상장리츠 | 거래소에서 주식처럼 매매되며 환금성이 상대적으로 높다 |
| 비상장리츠 | 거래소 밖에서 거래되며 환금성이 낮고 매매 절차가 별도로 필요하다 |
| 개별 리츠 | 특정 부동산 자산을 담아 만든 단일 증권이다 |
| 리츠 ETF | 여러 리츠를 묶어 분산 효과를 노리는 상품이다 |
| 확인 순서 | 상장 여부, 담긴 자산 종류, 임대차 구조, 배당 재원 순으로 살펴본다 |
리츠 과자라는 말로 검색해 들어왔더라도 결국 필요한 정보는 리츠라는 금융상품이 어떤 구조로 움직이는지, 리츠 ETF와는 무엇이 다른지, 국내외 제도 차이는 무엇인지를 이해하는 것이다. 개별 상품이나 특정 종목을 고르기 전에 먼저 투자설명서와 공시 자료를 통해 어떤 부동산을 담고 있는지, 상장 형태는 어떤지를 확인하고 필요하다면 거래소나 금융감독 관련 공식 안내 자료에서 최신 기준을 다시 한번 살펴보는 것이 순서에 맞는 접근이다.
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