서울 서초구가 서초구는 오는 9일 재건축조합에 예정액을 통지하고 50일간 이의신청을 받을 예정이다. 이번 조치는 최종 고지가 아니라 행정절차의 시작 단계다. 이의신청과 추가 자료 검토를 거쳐 실제 부과 여부와 금액이 결정된다. 부동산·건설 업계에서는 가구당 평균 부담금이 2억2천만원대에 달할 것으로 보고 있다.
서초구에 따르면 이번 통지는 2021년 준공된 반포현대의 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다는 판단에 따라 진행된다. 구는 이의신청 기간을 확보하기 위해 사전통지를 먼저 하기로 했다. 서초구 관계자는 "법에 따른 절차를 불가피하게 진행하는 것"이라며 "주민 의견을 최대한 반영해 최종 부과를 늦추고, 국토부가 소멸시효에 대한 명확한 해석을 제시하면 절차 진행 여부도 재검토하겠다"고 말했다.
재건축초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 등을 제외한 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 미실현 이익에 부담금을 부과하는 데다 산정 기준과 조합원 간 형평성 등을 둘러싸고 논란이 이어지고 있다. 재초환은 지난 2024년 3월 27일 부과 시점을 조합설립인가로 늦추는 등의 개정안이 시행되면서 지자체장이 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보하도록 했지만, 아직까지 부과가 이뤄진 단지는 없다.
| 사전통지일 | 9일 |
|---|---|
| 이의신청 기간 | 50일 |
| 부담금 부과 기한 판단 | 2024년 12월 30일 |
| 준공 연도 | 2021년 |
부동산·건설 업계에서는 반포현대의 가구당 평균 부담금이 2억2천만원대에 이를 것으로 보고 있다. 이의신청 등 절차를 거치면 절반가량 줄어 1억원 초반대가 될 수 있다는 관측도 나온다. 다만 이번 통지 이후 곧바로 최종 금액이 확정되는 것은 아니다. 사전통지는 예정액을 알리는 단계이며, 실제 부과 여부와 액수는 이후 심사 과정을 통해 정해진다.
인근 다른 단지의 부담금 전망도 제시됐다. 래미안트리니원에서는 가구당 최대 7억원대의 부담금이 예상되는 것으로 전해졌다. 강남권 재건축 단지 가운데 억대 부담금 부과가 가시화하는 첫 사례로 반포현대가 거론되는 가운데, 정비업계는 전국의 재초환 부담금 부과 예정 단지가 60곳이 넘을 것으로 추정하고 있다. 이 가운데 서울에만 46개 단지, 1만8천가구가 몰려 있다.
과거 사례를 보면 재초환 부담금은 조합과 조합원에게 적지 않은 영향을 줬다. 참고 기사에서 반포주공1단지 3주구는 2019년 시공권을 둘러싼 법적 분쟁과 함께 수억원대 재건축 부담금이 예상된다고 보도됐다. 당시 업계에서는 국토교통부의 추정치를 근거로 강남4구 재건축 부담금이 평균 4억4000만원에 달할 것으로 봤고, 인근 반포현대 아파트의 부담금이 가구당 1억3500만원으로 책정된 점을 들어 대단지의 부담금이 4억~5억원대가 될 수 있다는 관측이 나왔다.
반포3주구는 전용면적 72㎡ 1490가구 단지로, 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층 17개 동 2091가구로 바뀔 예정이라고 당시 보도됐다. 총공사비는 8087억원으로 책정됐다. 이처럼 강남권 주요 재건축 단지는 사업 추진 과정에서 시공권 분쟁, 조합 내부 갈등, 부담금 논란이 함께 거론돼 왔다. 이번 반포현대 사전통지도 같은 흐름 속에서 진행되는 절차다.
서초구는 재초환 폐지 요구도 별도로 이어가고 있다. 구는 지난 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달했다. 건의문에는 미실현 이익에 대한 부담금 부과와 기부채납·세금 등 중복 부담이 재건축 사업을 지연시키고 도심 주택공급을 위축시킬 수 있다는 내용이 담겼다. 전성수 서초구청장은 "재초환이라는 과도한 부담이 재건축 사업을 지연시키고 주택 공급을 가로막고 있는 만큼 제도를 폐지해야 한다"고 말했다.
다만 국토교통부는 2024년 재초환법 개정에 따른 특례규정을 고려하면 2029년까지 부과할 수 있다는 해석을 제시한 것으로 알려졌다. 서초구가 2024년 개정안에 따른 부과 시점과 소멸시효 사이에서 사전통지에 나선 배경도 여기에 있다. 구는 일단 법정 절차를 밟되, 국토부의 명확한 해석이 나오면 절차 진행 여부를 다시 검토하겠다는 방침이다.
마무리로, 반포현대에 대한 사전통지는 오는 9일 이뤄지고 이후 50일 동안 이의신청이 진행된다. 서초구는 주민 의견과 추가 자료를 검토한 뒤 최종 부과 여부를 정할 예정이다. 국토부의 해석과 소멸시효 판단이 엇갈리는 가운데, 서초구는 재초환 폐지 건의도 병행하고 있다.
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