이번 세제개편안은 다주택자와 함께 초고가 주택 보유자, 비거주 1주택자의 세 부담을 대폭 끌어올린 것이 핵심이다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 8월 3일 서울 주요 고가 아파트의 보유세를 분석한 결과, 내년 공시가격이 올해 수준에 머문다고 가정해도 보유세는 20∼30% 이상 오를 것으로 추산됐다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡는 올해 약 1천810만원에서 내년 2천257만원으로 27%가량 뛰고, 같은 동 아크로리버파크 전용 84㎡는 2천227만원에서 2천815만원으로 약 28% 오른다. 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡도 올해 1천500만원 선에서 내년 1천855만원으로 25%가량 늘어난다. 1주택자 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오르지만, 조정대상지역에서는 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 상향되고 과세표준 6억∼12억원 구간부터 세율이 일제히 인상되기 때문이다.
공시가격이 오르면 부담은 더 무거워진다. 내년 공시가격이 올해 상승 폭의 절반만큼 오를 경우 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 2천764만원, 래미안 대치팰리스는 2천356만원으로 각각 24.8%, 53∼57%가량 상승한다. 보유세 세부담 상한도 150%에서 200%로 높아진다. 2028년에는 1주택자도 과세표준 12억원 초과 구간부터 세율이 현행 3주택자 수준인 2.0∼5.0%로 적용돼, 공시가격이 그대로여도 반포자이 전용 84㎡는 2천464만원, 아크로리버파크 전용 84㎡는 3천214만원으로 각각 9%, 14% 이상 늘어난다. 용산구 한남더힐 235.31㎡는 올해 7천633만원이던 보유세가 내년 1억850만원으로 44% 이상 뛰고 2028년에는 1억4천870만원까지 오른다. 서초구 반포동의 한 공인중개사는 "초고가 주택 보유자들이 매달 정부에 수백만원씩 월세를 내고 사는 격이라고 호소한다"며 "세 부담을 감당하기 어려운 은퇴자들은 평생 살던 터전을 떠나야 하느냐는 불만을 제기한다"고 전했다.
반대로 공시가격 20억원 미만의 거주 1주택자는 공제 한도 상향 효과로 부담이 줄어든다. 올해 공시가격 17억5천200만원인 마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격 동결 시 보유세가 416만원에서 411만원 선으로 소폭 감소한다. 공시가격이 13억6천만∼13억7천만원 선인 영등포구 당산동 래미안4차와 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡는 내년 종부세 대상에서 빠지며 11∼12%가량 부담이 준다. 다만 비거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소돼 강남권 주요 단지의 보유세가 50∼60% 이상 늘어난다. 반포자이 전용 84㎡는 거주 사실이 없다고 가정하면 내년 보유세가 2천812만원으로 거주자(2천257만원)보다 555만원(24.6%) 많다. 마포구 아현동 래미안 푸르지오 전용 84㎡ 역시 비거주자는 617만원으로 거주자(411만원)보다 50% 더 부담한다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡와 송파구 잠실 주공5단지 전용 82㎡를 함께 보유한 2주택자는 올해 합산 4천487만원이던 보유세가 내년 8천100만원 선으로 80% 이상 늘고, 2028년에는 1억450만원 선까지 오른다.
양도세 부담도 급격히 커진다. 장기보유특별공제의 보유 공제가 폐지되고 거주 공제로 통합되는 데 더해, 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 축소되기 때문이다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 10년 전 16억원에 사서 10년 거주한 뒤 56억원에 파는 경우, 내년까지 매도하면 1주택 비과세와 장특공제 80%를 모두 적용받아 양도세는 2억4천185만원이다. 그러나 같은 조건으로 2028년에 팔면 4억4천985만원으로 86% 늘고, 2029년에는 9억4천500만원 선으로 291% 증가한다. 양도차익 38억9천만원에 대한 공제 한도가 사라지면서 2년 만에 세액이 4배 가까이 불어나는 구조다. 반면 양도가액 30억원 이하 1가구1주택은 10년 이상 거주 시 기본공제가 250만원에서 2천500만원으로 올라 부담이 줄어든다. 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡를 10년 전 6억5천만원에 취득해 13억원에 매도할 경우 올해는 2천540만원 선이던 양도세가 내년부터 1천680만원 선으로 낮아진다.
다주택자는 5월 10일부터 양도세 중과가 이미 시행돼, 중과세율이 한시적으로 완화되는 내년과 2028년 매도가 세율 측면에서 유리하다. 시장에서는 이번 개편이 '똘똘한 한 채' 선호를 실제로 흔들지에 관심이 쏠린다. 익명을 요청한 한 전문가는 "강남 등 초고가 주택 시장은 집주인들이 보유와 매도를 저울질하면서 내년까지 대혼란이 예상된다"며 "강남권에서는 절세 매물이 늘 수 있지만 개편안의 수혜 지역이 된 한강벨트로는 오히려 수요가 몰릴 수 있다"고 내다봤다.
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