빌라 전세 계약 전 체크리스트

가을 이사철을 앞두고 다세대와 연립, 다가구 등 비아파트 주택을 중심으로 전세 계약 시 보증금을 안전하게 지키기 위한 확인 절차가 한층 엄격해지고 있다. 아파트 전셋값이 상승세를 지속하면서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 빌라나 주거용 오피스텔로 발길을 돌리는 임차인이 늘고 있지만, 역전세와 전세사기에 대한 불안감은 여전히 가라앉지 않은 분위기다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 가입 기준이 강화되면서 계약 전 권리관계와 매매가 대비 전세가 비율을 면밀히 따지는 작업이 필수로 자리 잡았다.

비아파트 주택 시장에서 가장 먼저 구분해야 할 부분은 다세대 주택과 다가구 주택의 권리적 차이다. 다세대 주택과 연립주택은 호수별로 소유권이 분리된 구분건물에 해당해 해당 호실의 등기부등본만 확인하면 근저당 설정 여부를 비교적 명확히 파악할 수 있다. 반면 다가구 주택은 건물 전체가 1인의 단독 소유로 묶여 있어 겉보기에는 여러 가구가 살더라도 등기부등본에는 건물 전체에 대한 권리관계만 표시된다. 이에 따라 다가구 주택에 전세로 들어갈 때는 본인이 입주할 호실뿐 아니라 건물 전체에 거주하는 다른 임차인들의 보증금 총액과 확정일자 부여 현황을 반드시 확인해야 한다.

국토교통부 실거래가 공개시스템과 대법원 인터넷등기소에 따르면 주택임대차표준계약서를 작성할 때 임대인은 임차인에게 선순위 확정일자 현황과 국세 및 지방세 완납증명서를 제시할 의무가 있다. 다가구 주택의 경우 선순위 임차보증금 합산액과 건물에 잡힌 근저당권 채권최고액의 합이 건물 시세를 초과하거나 근접하면 경매가 진행될 때 후순위 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 커진다. 주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 확정일자 부여현황 문서를 열람하면 전입세대와 확정일자 부여일, 각 임차인의 보증금 액수를 파악할 수 있어 계약 전 반드시 해당 내역을 확인하는 절차가 필요하다.

주택도시보증공사는 전세보증금 반환보증 가입 기준을 공시가격의 126% 이내로 엄격히 관리하고 있다. 보증 취급 주택의 가격 산정 시 공시가격의 140%를 상한으로 적용하고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱해 126% 룰이 완성된다. 예를 들어 공시가격이 2억 원인 다세대 주택이라면 전세보증금이 2억 5200만 원 이하이어야 보증보험 가입이 가능하다. 이 기준을 초과하는 전세계약은 보증보험 가입이 거절되며, 이는 곧 만기 시 보증금 미반환 사고 발생 시 공적 보증을 통해 대위변제를 받을 수 없음을 의미한다.

이에 따라 부동산 현장에서는 공시가격 현실화율과 시세 감정평가 방식을 꼼꼼히 확인하는 임차인이 늘고 있다. 감정평가서를 활용해 주택 가격을 산정할 때는 공신력 있는 기관의 검증을 거쳐야 하며, 임대인이 임의로 의뢰해 부풀린 감정평가액은 보증 심사에서 제외된다. 한국부동산원의 부동산테크 시세나 KB부동산 시세가 제공되는 주거용 오피스텔의 경우 해당 시세의 90% 이내로 전세보증금이 형성되어 있는지 점검해야 안전성을 확보할 수 있다.

법률 전문가들은 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인할 때 표제부, 갑구, 을구 전 영역을 면밀히 살펴야 한다고 조언한다. 표제부에서는 건축물대장과 주소, 지번, 동호수가 정확히 일치하는지 대조해야 하며 불법건축물(위반건축물) 등재 여부를 반드시 검토해야 한다. 위반건축물로 지정된 주택은 전세자금대출 실행이 불가능할 뿐 아니라 전세보증보험 가입 대상에서도 원천 배제된다. 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 이른바 근생빌라의 경우 건축물대장상 용도가 사무소나 상가로 되어 있어 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어렵거나 보증 가입이 불가능하므로 건축물대장 열람이 필수적이다.

갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인하고 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 소유권을 제한하는 권리가 설정되어 있는지 살펴야 한다. 신탁회사로 소유권이 이전된 신탁 부동산의 경우에는 신탁원부를 별도로 발급받아 위탁자인 임대인에게 임대 권한이 있는지, 수탁자인 신탁회사의 사전 승낙서가 존재하는지 확인하지 않으면 계약 자체가 무효가 될 수 있다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 임차권등기명령 등 담보물권 설정 여부를 확인하고 채권최고액이 얼마인지 점검해야 한다. 통상 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 매매 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전한 주택으로 평가된다.

공인중개사들은 계약 당일과 잔금 지급일, 전입신고 당일까지 등기부등본의 변동 사항을 지속적으로 추적해야 한다고 입을 모은다. 계약 체결 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금 지급일 직전에 대출로 인해 근저당이 설정되는 사례가 발생할 수 있기 때문이다. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주민등록 전입신고와 주택 인도를 마친 '다음 날 0시'부터 효력이 발생한다. 반면 근저당권 설정 등기는 접수 당일부터 효력이 발생하므로, 잔금 당일 집주인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 임차인의 대항력이 후순위로 밀리는 시간적 공백이 발생한다.

이러한 허점을 방지하기 위해 표준임대차계약서 특약란에 명확한 보호 조항을 기재하는 방식이 널리 쓰인다. 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 목적물에 근저당권 등 어떠한 권리제한 사항도 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 계약금과 잔금을 즉시 반환하며 위약금을 지급한다는 특약을 명시하는 식이다. 전세보증금 반환보증 가입이 임대인의 귀책사유나 주택 결격사유로 불가능할 경우 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다는 특약 역시 분쟁을 줄이는 주요 안전장치로 꼽힌다.

세무사들은 집주인의 세금 체납 여부를 사전에 파악하는 일 역시 보증금 회수의 핵심 변수라고 설명한다. 국세와 지방세는 법정기일이 임차인의 확정일자보다 앞설 경우 주택 경매 시 임차보증금보다 먼저 배당된다. 2023년 개정된 국세징수법과 지방세징수법에 따라 임차인은 임대차 계약을 체결한 날부터 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 미납 국세와 지방세를 열람할 수 있다. 보증금이 1000만 원을 초과하는 임대차 계약의 경우 전국 세무서나 지자체 세무과를 방문해 임대차계약서를 제시하면 임대인의 체납 내역 조회가 가능하다. 계약 체결 전 단계에서는 임대인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서 제출을 요구해 체납 사실이 없음을 직접 확인해야 한다.

실제 비아파트 전세 계약을 맺는 청년 및 직장인 계층에서는 계약 과정의 불안감을 호소하는 목소리가 적지 않다. 최근 서울 시내 다세대 주택에 입주한 최모 씨(34)는 "보증보험 가입이 가능한 매물을 찾기 위해 수십 곳의 공인중개업소를 돌았다"며 "등기부등본뿐 아니라 건축물대장의 위반건축물 표기 여부, 임대인의 세금 완납증명서까지 모두 확인한 뒤에야 잔금을 치렀다"고 말했다. 또 다른 임차인 박모 씨(29)는 "다가구 주택은 다른 세입자들의 보증금 규모를 파악하기 어려워 확정일자 부여현황을 동주민센터에서 직접 발급받아 확인한 후 계약을 결정했다"고 설명했다.

한국공인중개사협회 관계자는 "임대차 계약을 맺을 때는 공인중개사의 설명에만 의존하지 말고 임차인 본인이 공시가격 알리미 사이트에서 공시가격을 조회하고 보증보험 가입 기준선인 126% 적용 여부를 역산해봐야 한다"고 조언했다. 집주인이 임대사업자로 등록된 주택인지 여부를 렌트홈 사이트를 통해 조회하는 것도 권장된다. 등록임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대보증금 보증 가입이 법적으로 의무화되어 있으며, 보증보험 미가입 시 과태료 처분을 받기 때문에 일반 임대인에 비해 상대적으로 보증금 미반환 위험이 낮다.

계약 체결 이후에는 잔금을 치르는 당일 즉시 주민센터를 방문하거나 정부24 사이트를 통해 전입신고를 완료하고 확정일자를 부여받아야 한다. 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 임대차 계약 신고를 마쳐야 하며, 임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여된다. 전입신고와 확정일자를 마친 후에는 지체 없이 주택도시보증공사나 한국주택금융공사, 위탁 은행을 통해 전세보증금 반환보증 가입 신청을 완료해야 불의의 사고에 대비할 수 있다.

국토교통부와 주택도시보증공사는 안심전세포털 및 안심전세 애플리케이션을 통해 빌라와 오피스텔의 적정 시세, 악성 임대인 명단, 보증보험 가입 가능 여부, 건축물대장 정보 등을 원스톱으로 조회할 수 있는 서비스를 상시 제공하고 있다. 대법원 인터넷등기소의 등기변동 알림 서비스를 신청해 두면 임대차 기간 중 주택의 소유권 변동이나 근저당 설정 등 권리관계 변동 내역이 발생할 때 휴대전화 문자메시지로 실시간 통보를 받을 수 있다.