목표액 2배 넘는 매수 수요 확인하며 상업용 부동산 자금 조달 순항
한화리츠가 2000억원 규모의 무보증 회사채 수요예측에서 모집액의 2배가 넘는 4750억원의 매수 주문을 확보했다.
28일 투자은행 업계에 따르면 신용등급 A+를 보유한 한화리츠는 이날 진행한 회사채 수요예측에서 목표액을 크게 웃도는 자금을 모았다. 한화리츠는 자금 유입 규모와 관계없이 당초 계획한 대로 증액 없이 2000억원 규모의 회사채를 발행할 방침이다.
트렌치별 집계 결과를 보면 800억원을 배정한 1년 만기 채권에는 1600억원의 자금이 유입됐다. 1200억원을 모집한 1.5년 만기 채권에는 3150억원의 매수세가 집중됐다. 단기 조달 시장의 불확실성 속에서도 1.5년물에 모집액의 2.6배가 넘는 주문이 쏟아졌다.
발행 스프레드는 1년물이 개별 민간채권평가사 수익률 대비 20bp(1bp=0.01%포인트) 높게 결정됐다. 1.5년물은 민평금리보다 17bp 높은 선에서 금리가 형성됐다. 한화리츠는 이번 수요예측을 앞두고 공모 희망 금리 밴드로 해당 만기 무보증 회사채 A+ 등급 민평 수익률 산술평균 기준 ±30bp를 제시한 바 있다.
이번 발행을 통해 확보한 2000억원의 자금은 전액 기존 채무 상환에 투입된다. 차입금 차환을 통해 만기 구조를 안정화하고 재무 건전성을 관리하려는 목적이다. 대표 주관 업무는 삼성증권, NH투자증권, 신한투자증권, 키움증권이 공동으로 맡았다.
이번 수요예측은 올해 초 발생한 제이알글로벌리츠 사태 이후 상업용 부동산 공모 리츠 시장에서 처음으로 진행된 공모 회사채 수요예측이다. 리츠 시장 전반에 자금 조달 불안이 이어지던 상황에서 우량 오피스 자산을 기초로 한 공모 리츠의 시장 수요를 확인하는 가늠자로 꼽혔다.
올해 들어 고금리 기조가 이어지면서 해외 부동산을 기초자산으로 둔 리츠를 중심으로 리파이낸싱(차환 발행) 리스크가 불거졌다. 금융투자협회 통계에 따르면 올해 상반기 회사채 시장에서 리츠 발행 채권에 대한 기관 투자자 참여율은 전년 동기 대비 큰 폭으로 위축된 상태였다.
한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명 노원사옥 등 서울 핵심 권역에 위치한 그룹사 프라임 오피스를 기초자산으로 보유하고 있다. 책임 임대차 계약을 통해 99% 수준의 임대율을 유지하고 있어 자산 안정성 측면에서 긍정적인 평가를 받았다.
시장 전문가들은 이번 결과를 두고 상업용 부동산 리츠에 대한 시장 우려를 일부 덜어낸 성과로 평가했다. 금융투자업계의 한 연구위원은 "자산의 입지와 공실률 리스크가 낮은 우량 자산 중심의 리츠는 단기 조달 시장에서도 여전히 수요가 유효함을 증명했다"며 "모집 예정 금액을 상회하는 자금을 확보하면서 무난한 결과를 냈다"고 설명했다.
채권 시장의 한 펀드매니저는 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색과 고금리 부담으로 비우량 자산에 대한 투자 기피 현상은 뚜렷하다"며 "대기업 계열 리츠의 경우 상대적으로 높은 신용도와 임차 안정성을 바탕으로 조달 경쟁력을 유지하고 있다"고 분석했다.
최근 리츠 공모 채권에 투자한 최모 씨(52)는 "해외 부동산 부실 우려 소식을 듣고 리츠 관련 상품 투자를 망설였으나 국내 핵심 권역 오피스를 담은 채권은 배당과 원금 회수 가능성을 따져보고 선별 투자했다"고 말했다.
자금 시장에서 리츠 관련 회사채에 투자할 때는 기초 자산의 입지와 공실률, 차입 구조를 점검하는 것이 필요하다. 부동산 금융 전문가들은 개별 리츠의 배당 지속성과 자금 차환 조건을 사전에 확인해야 한다고 조언한다. 한화리츠는 확정된 조건에 맞춰 채무 상환 절차를 진행한다.