전세계약 주의사항이란 큰 보증금을 집주인에게 맡기고 계약이 끝날 때 돌려받기까지, 계약서를 쓰기 전과 쓰는 순간, 쓴 뒤에 챙겨야 할 일을 묶어 부르는 말이다. 이 기사는 전세계약서 양식은 어떻게 고르는지, 어떤 특약을 넣어야 하는지, 전세계약 확정일자는 언제 받는지, 전세계약 연장과 전세계약갱신청구권, 전세계약 중도해지는 어떤 구조인지에 차례로 답한다.
계약서를 쓰기 전에 확인할 서류와 사람
가장 먼저 볼 것은 등기부등본이다. 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지, 근저당이나 압류 같은 권리가 이미 얼마나 잡혀 있는지를 본다. 보증금을 돌려받을 순서는 먼저 잡힌 권리가 앞서기 때문에, 집값에서 앞선 권리를 뺀 나머지가 보증금보다 넉넉한지 따져 보는 것이 판단의 출발점이다. 등기부는 계약 당일과 잔금을 치르는 날, 두 번 떼어 보는 것이 안전하다. 그 사이에 권리가 새로 생길 수 있기 때문이다.
계약 상대방이 진짜 집주인인지도 확인한다. 집주인 본인이 나오면 신분증과 등기부상 이름을 맞춰 보면 된다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받고 집주인과 직접 통화해 위임 사실을 확인해야 한다. 계약금과 보증금을 보낼 계좌는 집주인 명의여야 하며, 다른 사람 명의 계좌라면 그 이유가 설명되고 서류로 확인되기 전에는 돈을 보내지 않는 것이 원칙이다.
전세계약서 양식과 특약
전세계약서 양식은 정부 기관이 표준 계약서를 만들어 공식 누리집에 올려 두고 있어, 전세계약서 양식 다운로드는 그곳에서 받는 것이 가장 믿을 만하다. 출처가 불분명한 파일은 필수 항목이 빠져 있을 수 있다. 다만 양식은 뼈대일 뿐이고, 내 사정에 맞는 보호 장치는 특약 칸에 직접 적어 넣어야 생긴다. 양식을 채웠다고 안심하면 가장 중요한 부분이 비어 있게 된다.
자주 쓰이는 특약의 방향은 몇 갈래로 나뉜다. 첫째, 잔금을 치르고 전입신고를 마칠 때까지 집주인이 새 근저당을 설정하지 않는다는 약속이다. 둘째, 이를 어기면 계약을 해제하고 받은 돈을 즉시 돌려준다는 조건이다. 셋째, 입주 전 있던 하자는 집주인이 고친다는 내용이다. 넷째, 집주인의 세금 체납이 없다는 확인과 계약 종료 때 보증금을 돌려주는 시기다. 문장은 모호하게 쓰지 말고 누가 무엇을 언제까지 하는지 분명히 적어야 다툼이 줄어든다.
확정일자·갱신·중도해지는 이렇게 갈린다
전세계약 확정일자는 계약서에 날짜를 공식적으로 남기는 절차이고, 보증금을 다른 채권자보다 앞서 돌려받을 권리의 기준이 된다. 여기에 전입신고를 하고 실제로 입주해 살기 시작하면 제3자에게도 주장할 수 있는 대항력이 생긴다. 흔한 어긋남은 계약서를 쓴 날 확정일자부터 받고 전입신고는 미루는 경우다. 전입신고와 입주는 잔금을 치르는 날 바로 하고, 확정일자는 가능한 한 같은 날 받는 것이 순서이며, 그 사이에는 보증금 반환을 보증해 주는 제도의 이용 여부도 함께 알아본다.
전세계약 연장은 두 갈래다. 임차인이 계약 종료 전 일정 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유가 없는 한 거절하기 어렵고, 이것이 전세계약갱신청구권이다. 이 권리는 정해진 횟수만 쓸 수 있고, 집주인이 직접 들어가 살려는 경우 등은 거절 사유로 인정된다. 아무도 아무 말을 하지 않고 기간이 지나면 같은 조건으로 이어지는 묵시적 갱신이 되기도 한다. 갱신 때 올릴 수 있는 보증금에는 법이 정한 한도가 있는데, 해마다 기준이 달라질 수 있으니 숫자는 그때그때 공식 안내로 확인해야 한다.
전세계약 중도해지는 흔한 오해가 많은 대목이다. 정해진 기간이 남아 있으면 세입자 마음대로 나갈 수 없고 집주인과 합의가 있어야 하는 것이 원칙이다. 반대로 묵시적 갱신이 된 뒤에는 세입자가 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 일정 기간이 지나면 효력이 생긴다. 합의로 나갈 때는 새 세입자를 구하는 중개 비용을 누가 낼지, 보증금을 언제 돌려받을지를 글로 남겨 두어야 한다. 이런 조건은 계약할 때 특약으로 미리 적어 두면 가장 깔끔하다.
| 확인 순서 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 계약 전 | 등기부등본의 소유자와 선순위 권리, 상대방 신분과 계좌 명의 |
| 계약 때 | 공식 표준 양식 사용, 새 근저당 금지와 계약 해제 조건 등 특약 기재 |
| 잔금 날 | 등기부 재확인, 전입신고와 입주, 확정일자 |
| 계약 종료 무렵 | 갱신 요구 시기 확인, 중도해지 조건과 반환 시기 점검 |
계약서를 쓰기 직전이라면 먼저 등기부등본을 인터넷등기소에서 확인하고, 표준 계약서 양식과 갱신·확정일자 안내는 법무부와 국토교통부 같은 공공기관의 공식 누리집에서 보면 된다. 특약 문구나 보증금 반환 방식이 불안하면 공공기관의 주택임대차 상담 창구나 분쟁조정 기구에 계약서 초안을 보여 주고 물어볼 수 있다. 증액 한도와 각종 기준 금액은 해마다 달라지므로 계약 당시 공식 안내로 다시 확인하는 것이 마지막 단계다.
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