뉴마크가 2026년 3분기 서울 오피스 시장 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 서울 A급 오피스 공실률은 전 분기보다 0.2%포인트 오른 4.5%였고, 명목 임대료는 전년 동기 대비 4.9% 상승했다.
권역별로는 임차인 이전의 영향이 달랐다. CBD 공실률은 전 분기 6.5%에서 7.0%로, GBD는 2.1%에서 2.7%로 올랐다. 반면 YBD는 금융기관의 이전과 확장 수요가 이어지며 공실이 줄었다.
CBD에서는 부영태평빌딩이 서울시 도시기반시설본부와 한국맥도날드 본사 이전으로 공실을 줄였다. 리모델링을 마친 INNO88에는 헌법재판소 등 신규 임차 수요가 유입됐다. 롯데렌탈의 CBD 이전, 한화손해보험의 센트럴플레이스 임차, LG생활건강의 서울시티타워 신규 임대도 있었다. 반면 KB국민카드 IT서비스팀의 이전으로 크리스탈스퀘어에 임대 가능 면적이 생겼고, 센트로폴리스 등에서도 공실 면적이 늘었다.
GBD 공실률 상승에는 지마켓이 성수로 이전하기로 하면서 강남파이낸스센터의 기존 임차 공간이 임대 가능 면적에 포함된 점이 영향을 미쳤다. 보고서는 주요 A급 오피스의 임대 가능 면적은 전반적으로 제한적이며, 글로벌 기업과 기술·제약 기업의 강남 프라임 오피스 수요가 이어졌다고 밝혔다.
뉴마크 한국 리서치 전무이사 주디 장은 “공실률과 명목 임대료 같은 대표 지표는 시장 상황의 일부만 보여준다”며 건물 품질과 입지, 임대 조건에 따라 자산별 성과 차이가 커지고 있다고 말했다. 그는 CBD에 신규 공급이 나오면 임차인의 선택 폭과 임대 조건 협상 여지가 확대될 수 있다고 덧붙였다.
보고서는 대형 임차인의 이전과 4분기 준공 예정인 이을타워를 CBD 공실률의 변수로 꼽았다. 2027년 신규 공급은 비교적 제한적일 것으로 예상했지만, 이후에는 대규모 개발 사업의 준공 시점에 따라 공급 부담이 커질 수 있다고 내다봤다. 권역별 공실률이 서로 다른 방향으로 움직인 만큼, 서울 오피스 시장을 단일 지표만으로 판단하기는 어려워 보인다.
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