권리금이란 상가를 넘겨주고 넘겨받는 과정에서 기존 영업자가 만들어 놓은 자리, 시설, 단골, 영업 노하우 등에 대한 대가로 오가는 금전을 가리킨다. 임대차 계약과는 별개로 기존 세입자와 새로 들어오는 세입자 사이에서 주고받는 돈이라는 점이 핵심이다. 이 기사는 권리금이 정확히 무엇을 뜻하는지, 보증금과는 어떻게 다른지, 계약서를 쓸 때 무엇을 확인해야 하는지, 세금과 회수 문제는 어떻게 접근해야 하는지를 순서대로 짚는다.
권리금이라는 말이 검색되는 까닭은 대체로 두 갈래다. 하나는 상가를 인수하려는 사람이 요구받은 금액이 타당한지 궁금해서고, 다른 하나는 장사를 정리하려는 사람이 그동안 들인 돈과 노력을 어떻게든 돌려받을 방법을 찾기 때문이다. 두 입장 모두 권리금의 성격과 계약 구조를 정확히 알아야 손해를 줄일 수 있다.
권리금의 갈래부터 구분한다
권리금은 흔히 세 갈래로 나뉜다. 자리 자체의 가치, 즉 상권과 유동인구 덕에 형성되는 부분을 바닥권리금이라 부른다. 기존에 쌓아 놓은 단골과 매출, 거래처 관계 등 영업 활동의 성과를 넘기는 대가는 영업권리금이라 한다. 인테리어나 집기, 설비처럼 실제로 남아 있는 물건의 가치를 인정받는 부분은 시설권리금으로 구분한다. 하나의 계약에서 이 세 가지가 뒤섞여 하나의 금액으로 제시되는 경우가 많은데, 어느 항목이 얼마인지 나누어 보지 않으면 나중에 새 세입자가 다시 넘길 때 근거를 대기 어려워진다.
권리금이 생기는 배경은 단순하다. 상가는 자리를 옮기기 어렵고, 한 번 자리를 잡은 상권에서는 시간이 지날수록 단골과 인지도가 쌓인다. 이 무형의 가치를 다음 사람에게 넘기면서 그 대가를 받으려는 관행이 굳어진 것이 권리금이다. 다만 이 관행은 법으로 금액이나 산정 방식을 정해 놓은 제도가 아니라 당사자 사이의 협상으로 정해지는 사적 거래에 가깝다는 점을 알아 두어야 한다.
보증금과는 성격이 다르다
보증금은 임대인에게 맡기는 돈으로, 계약이 끝나면 임대인이 돌려주어야 하는 돈이다. 반면 권리금은 임대인이 아니라 기존 세입자에게 지급하는 돈이며, 임대인은 원칙적으로 권리금 거래의 당사자가 아니다. 그래서 임대인이 권리금을 보장하거나 돌려줄 의무는 원칙적으로 없다. 다만 기존 세입자가 새로운 세입자를 데려와 권리금을 받으려 할 때 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하지 못하도록 한 보호 장치는 마련되어 있다. 이 보호 장치가 있다고 해서 권리금 금액 자체를 법이 정해 주는 것은 아니라는 점은 혼동하지 않아야 한다.
계약서에서 반드시 짚어야 할 부분
권리금 계약서를 쓸 때는 먼저 금액을 바닥, 영업, 시설로 나누어 항목별로 적는 것이 좋다. 시설권리금이라면 어떤 집기와 설비가 포함되는지 목록을 붙이는 편이 분쟁을 줄인다. 또한 기존 임대차 계약이 끝나는 시점과 새 임대차 계약이 시작되는 시점을 맞추어, 임대인과의 새 계약이 실제로 성사되는 것을 조건으로 권리금 지급이 이루어지도록 하는 조항을 넣어야 한다. 임대인과의 임대차 계약 자체가 무산되면 권리금 계약도 함께 해소되도록 해 두지 않으면, 새 세입자가 매장을 넘겨받지도 못한 채 권리금만 지급하는 상황이 생길 수 있다.
계약서에는 권리금을 지급한 이후 일정 기간 안에 인근에서 같은 업종을 새로 열지 않는다는 경업금지 조항을 넣는 경우도 흔하다. 이런 조항이 없으면 권리금을 받고 나간 기존 운영자가 바로 옆 건물에서 같은 장사를 다시 시작해도 막을 방법이 마땅치 않다. 계약서를 검토할 때는 이런 조항이 들어 있는지, 기간과 범위가 지나치게 넓거나 애매하게 적혀 있지는 않은지 확인하는 것이 좋다.
회수와 세금은 별개의 문제로 다룬다
권리금을 낸 사람이 나중에 장사를 정리할 때 그 돈을 그대로 돌려받는다는 보장은 없다. 다음 세입자를 구해 권리금을 다시 받는 방식으로 회수하는 것이 일반적인데, 상권이 나빠졌거나 계약 시점의 사정과 달라졌다면 처음 지급한 금액만큼 받지 못할 수도 있다. 그래서 권리금은 반드시 돌려받는 보증금과 달리 상권 상황에 따라 가치가 오르내리는 자산에 가깝다고 이해하는 편이 실제 상황에 맞는다.
세금 문제도 짚어야 한다. 권리금을 지급하고 받는 거래는 소득으로 신고해야 하는 대상이며, 실제로 신고 여부와 방식을 두고 다툼이 생기는 경우가 있다. 구체적인 세율이나 신고 방법, 필요경비 인정 범위는 해마다 바뀔 수 있으므로 계약을 진행하기 전에 세무 관련 공식 안내나 세무 전문가를 통해 최신 기준을 확인해야 한다. 계약서에 권리금 항목과 금액을 명확히 적어 두면 이후 세금 신고나 다툼이 생겼을 때 근거 자료로 쓸 수 있다.
권리금을 둘러싼 흔한 오해 중 하나는 권리금이 있으면 그 자리가 무조건 장사가 잘되는 곳이라는 생각이다. 권리금은 과거의 매출이나 상권 형성 과정에서 만들어진 것일 뿐, 앞으로도 같은 매출이 이어진다는 것을 보장하지 않는다. 또 하나는 권리금 계약서만 쓰면 안전하다는 생각인데, 실제로는 임대인과의 임대차 계약, 시설 목록, 경업금지 조항까지 함께 맞춰 두어야 분쟁을 줄일 수 있다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 바닥권리금 | 상권과 자리 자체의 가치에 대한 대가 |
| 영업권리금 | 단골, 매출, 거래처 등 영업 성과에 대한 대가 |
| 시설권리금 | 인테리어와 집기 등 남아 있는 시설에 대한 대가 |
| 확인 순서 | 항목 구분 후 임대차 계약 연계 조건, 시설 목록, 경업금지 조항 순으로 점검 |
정리하면 권리금을 주고받기 전에는 항목별 금액 구분, 임대차 계약과의 연계 조건, 시설 목록, 경업금지 조항 순서로 확인하는 것이 실수를 줄이는 방법이다. 계약 문구가 애매하거나 처음 겪는 거래라면 계약서를 작성하기 전에 공인중개사나 관련 상담 기관을 통해 조항을 점검받고, 세금 관련 사항은 세무서나 국세청 안내를 통해 최신 기준을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것이 바람직하다.
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