AI 프롭테크 기업 옥탑(대표 김성훈)이 기관용 개발 검토 서비스 ‘시티밸류’(https://cityvalue.kr)를 정식 출시했다.
도시의 작은 땅 한 필지를 어떻게 쓸지 정하는 일은 생각보다 많은 사람의 손을 거친다. 공공기관이 유휴부지 활용안을 검토하거나 시행사가 사업 대상지를 고를 때, 연구자가 한 동네의 개발 여력을 가늠할 때, 지금까지는 감정평가와 설계, 사업수지 검토를 각각 맡기고 돌아온 결과를 다시 맞춰 봐야 했다. 단계마다 가정이 달라 숫자가 어긋나고, 검토 기간은 길어지며, 결론의 근거를 되짚기도 어려웠다.
옥탑이 정식으로 문을 연 시티밸류는 이 과정을 한 화면에 잇는 서비스다. 주소 하나를 넣으면 대상지 조사, 입지, 시장, 가치, 기획설계, 사업수지, 시행 결정의 단계가 차례로 이어지고, 마지막에 한 번에 내려받는 사업 검토 보고서로 정리된다. 연구기관, 공공기관, 시행사, 학술기관이 주된 이용자다.
◇ 수지 계산 전에, 이 땅이 어떤 땅인지 먼저 보여주는 단계가 있어야
시티밸류의 순서는 사업수지에서 시작하지 않는다. 토지대장과 토지이용계획, 건축물대장을 읽어 대상지의 사실을 먼저 세우고, 입지와 시장, 가치를 차례로 본 뒤에야 기획설계와 사업수지로 넘어간다.
옥탑 김성훈 대표는 “수지 계산 전에 이 땅이 어떤 땅인지 영감과 인사이트를 주는 단계가 있어야 한다”고 말했다. 숫자부터 내밀면 그 숫자가 어디서 왔는지 아무도 묻지 않게 되기 때문이다.
시티밸류는 단계마다 결과 옆에 근거 문장을 붙이고, 엔진이 과거 실제 거래로 얼마나 맞혔는지(백테스트 정확도)를 함께 적는다. 연구 보고서나 정책 검토 자료, 강의 자료에 결과를 옮겨 쓸 때 출처와 한계를 같이 가져갈 수 있도록 한 설계다.
◇ 지금 그대로 쓸까, 고칠까, 헐고 새로 지을까 - 네 갈래를 나란히
정식판의 중심은 ‘최유효이용’ 비교다. 한 필지를 지금 그대로 쓰는 경우, 리모델링하는 경우, 헐고 새로 짓는 경우, 정비사업으로 가는 경우를 나란히 놓고 견준다. 정비구역 안의 땅이면 조합원 지위가 어떻게 되는지도 같이 판정한다.
네 갈래 가운데 어느 쪽이 나은지는 사업수지 숫자와 그 근거로 가른다.
◇ 설계안이 그려지고, 수지가 계산되고, 보고서로 끝난다
새로 짓는 안은 옥탑의 설계 엔진 ‘건축레이더’가 그린다. 필지 모양과 용도지역에서 지을 수 있는 건물의 외곽을 입체로 잡고, 정북 일조 사선과 건폐율·용적률, 주차와 출입 동선을 맞춰 층마다 세대를 배치한다. 결과는 3D 모형과 층별 평면도, 사진처럼 그린 AI 실사로 확인한다. 주거 유형뿐 아니라 1층 상가에 위층 주택을 얹는 상가주택, 꼬마빌딩으로 불리는 상가건물까지 설계안이 나온다. 이웃 필지를 사서 합쳤을 때의 안과 단독으로 지을 때의 안을 나란히 비교하고, 건폐율·용적률을 움직이면 설계안이 다시 계산된다.
사업수지는 가정값 하나하나에 출처를 단다. 토지 매입가는 토지 가치 엔진의 추정값, 분양가는 같은 동네 신축 실거래, 임대료는 층마다 다른 동네 시세, 공사비는 공개된 건축 공사비 자료를 기준으로 채우고 어느 자료를 썼는지 화면에 적는다. 개발 후 분양과 임대 운영 후 매각 두 방식을 계산하고, 부동산 대책 이전과 이후의 대출·세제 조건을 나란히 비교한다. 이용자는 어느 가정값이든 자기 기준으로 고쳐 바로 다시 계산할 수 있다.
마지막은 보고서다. 대상지부터 시행 결정까지의 단계 카드를 모아 그래프 중심의 사업 검토 보고서 한 벌로 내려받는다. 결과마다 근거 문장이 붙어 있어 기관의 검토 자료나 심의 자료, 연구 보고서에 그대로 옮겨 쓸 수 있다.
◇ 주소 하나로 할 수 있는 일
시티밸류 화면은 여덟 단계로 이어진다. 단계마다 할 수 있는 일은 다음과 같다.
· 사업지 찾기 - 지도에서 영역을 정하고 조건을 문장으로 적으면 경매·공매·일반 필지 후보를 규모와 시장성으로 추려준다.
· 대상지 - 토지대장, 토지이용계획, 건축물대장, 건축 가능 도로, 공시지가 추이를 한 화면에 모으고, 토지등기부를 실시간으로 열람한다.
· 입지·시장 - 역세권·학군·상권 같은 입지 판정과 동네의 거래·시세·경매 현황을 본다.
· 가치 - 토지 가격과 건물 가치를 추정값과 근거 문장으로 보여준다.
· 기획설계 - 이웃 필지를 합쳤을 때와 단독으로 지을 때를 비교하고, 건폐율·용적률을 움직이며 지을 수 있는 건물과 세대 배치를 입체로 확인한다. 주택형, 상가주택, 상가건물 설계안이 나온다.
· 사업수지 - 개발 후 분양과 임대 운영 후 매각 두 방식의 수지를 계산하고, 공사비·분양가·임대료 가정을 고쳐 다시 계산한다. 부동산 대책 이전과 이후를 나란히 비교한다.
· 시행 결정 - 지금 그대로, 리모델링, 신축, 정비사업 네 갈래를 견줘 결론과 근거를 제시한다.
· 보고서 - 여기까지의 단계 카드를 모아 사업 검토 보고서 한 벌로 내려받는다.
연구기관은 한 동네의 토지이용과 노후도, 개발 여력을 필지 단위 자료로 바로 얻고, 공공기관은 유휴부지 활용안과 도시재생·정비사업 대상지를 사전에 검토한다. 시행사는 대상지 발굴부터 기획설계와 사업수지 검토까지 걸리던 기간을 줄이고, 학술기관은 실제 필지로 분석 과정을 처음부터 끝까지 재현해 교육과 연구에 쓴다.
시티밸류는 전용 웹사이트에서 이용할 수 있다.
옥탑은 AI 기반 부동산 분석 서비스를 개발·운영하는 프롭테크 기업이다. 법원 경매 분석 ‘경매레이더’, AI 경매 입찰가 서비스 ‘얼마써’, 토지 분석 ‘땅콩’, 전셋집 진단 ‘공생’, 개발 검토 ‘시티밸류’ 등을 운영하고 있다.
◆ 한눈에 보기
· 발행 기관 : 옥탑
· 분류 : 인공지능, 부동산, 옥탑
· 배포 : 2026년 11월 9일 오후 3시 35분
출처 : 옥탑 보도자료(뉴스와이어)
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