뮤지컬 배우 옥주현이 2025년 5월 190억 원에 매입 계약을 맺은 서울 용산구 한남더힐 펜트하우스가 법원 경매 절차에 들어간 배경을 두고 변호사들의 분석이 나왔다. 법률 전문 유튜브 채널 '로엘법무법인'은 10월 30일 '옥주현 한남더힐 190억 자택, 왜 경매에 넘어갔을까' 영상을 공개했다. 부동산 금융 전문 이원화·이태호 변호사는 등기부와 신탁원부, 재무제표 등 공개 자료를 토대로 자금 흐름을 살폈다.
매 보도에 따르면 옥주현 측은 2022년 6월 서울 강남구 신사동 토지를 사들이며 매매대금의 약 75%를 대출로 마련했고, 나머지 약 25%인 50억 원가량은 자기자본으로 추정됐다. 같은 해 9월 착공해 약 1년 4개월 만에 완공한 건물의 공사비는 재무제표상 약 32억 원이며, 이 중 20억 원가량은 추가 대출로 조달한 것으로 분석됐다. 준공 뒤에는 시중은행에서 약 160억 원의 담보대출을 받았고, 2025년 다른 은행으로 갈아타는 과정에서 대출금이 20억 원 이상 늘었다. 변호사들은 이 증액분이 한남더힐 계약금 19억 원에 쓰였을 가능성을 제기했다.
변호사들은 문제가 2026년 4월 잔금 지급 시점부터 불거졌을 수 있다고 봤다. 주택담보대출 규제가 강화돼 금융권에서 잔금을 구하기 어려워졌고, 등기부상 채권최고액 등을 근거로 대부업 법인에서 약 183억 원을 빌렸을 가능성이 있다고 추정했다. 신사동 건물을 약 250억 원에 팔았다면 기존 대출을 갚고도 약 80억 원을 쥘 수 있었지만, 고금리와 부동산 시장 침체로 고가 상업용 건물 거래가 어려워져 계획에 차질이 생겼을 수 있다는 설명이다.
한 변호사는 "2022년 당시 신사동 건물 투자가 잘못된 선택은 아니었지만, 이후 시장 상황이 예상과 다르게 흘러갔다"고 말했다. 대부업체 대출은 은행보다 금리 부담이 커 압박이 더 심했을 수 있고, 경매가 길어지면 이자 부담이 늘어 매수자들이 가격 인하를 요구할 수 있다는 우려도 나왔다. 앞서 옥주현 측은 "사업 추진 및 채무 정리 과정과 맞물려 있는 상황"이라며 "투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정"이라고 밝혔다.
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