하자보수완료확인서는 입주 후 발견한 하자를 시공사나 사업주체가 고친 뒤, 고쳐진 상태를 확인했다는 뜻으로 입주자가 서명하는 문서를 말한다. 이 기사는 이 서류에 서명하면 어떤 효과가 생기는지, 하자보수보증금·하자보수보증서·하자보수이행증권 같은 말이 서로 어떻게 이어지는지, 보수를 요구할 수 있는 기간은 무엇으로 정해지는지에 답한다.
하자보수 제도의 구조와 보증 서류의 관계
하자보수는 건물이 계약대로, 또는 통상 갖추어야 할 품질대로 지어지지 않았을 때 시공한 쪽이 고쳐 주는 책임이다. 공동주택은 법령에서 이 책임을 따로 정하고 있고, 시설 공사의 종류마다 책임을 지는 기간, 곧 하자보수기간이 다르게 매겨진다. 기간의 길이와 기산 시점은 법령과 분양 계약서에 적힌 대로 따르므로, 기억에 의존하지 말고 해당 건물에 적용되는 기준을 직접 확인해야 한다.
하자를 고쳐 주겠다는 말만으로는 시공사가 사라지거나 형편이 어려워졌을 때 보수를 받기 어렵다. 그래서 사업주체가 하자보수보증금을 미리 마련해 두도록 하는데, 총공사비 가운데 일정 비율로 정해지는 이 비율이 하자보수보증금율이다. 비율은 관련 법령에서 정하고 개정되는 일이 있으므로 이 기사에는 숫자를 적지 않는다. 해당 건물의 사용검사 시점에 적용된 기준을 공식 안내에서 확인해야 한다.
보증금은 현금으로만 내는 것이 아니다. 보증기관이 발행한 하자보수보증서, 곧 하자보수이행증권이나 하자보수보증증권, 줄여서 하자보수증권으로 부르는 서류로 갈음하는 경우가 흔하다. 이름은 달라도 시공사가 보수를 하지 않을 때 보증기관이 보증금을 내주도록 하는 장치라는 점은 같다. 하자보수보증금 지급각서는 이와 별개로, 보증금을 내겠다는 약속을 적은 문서로 쓰이는 경우가 있다. 어떤 형식이 쓰였는지는 계약서와 관련 서류에 따라 달라지므로 서류 이름만 보고 효력을 짐작해서는 안 된다.
하자보수완료확인서에 서명하면 무엇이 달라지나
확인서는 하자 하나하나에 대해 보수가 끝났다고 입주자가 인정하는 기록이 된다. 나중에 같은 부위의 문제를 다시 주장할 때 상대방이 이 서류를 근거로 이미 처리된 건이라고 맞설 수 있다. 서명이 곧 모든 권리의 포기를 뜻하는 것은 아니지만, 분쟁이 생겼을 때 불리한 자료가 될 수 있다. 그러니 서명 전에 눈으로 직접 확인하는 절차가 가장 중요하다.
실제로 어긋나는 지점은 대개 세 가지다. 첫째, 겉면만 덧칠해 하자가 가려졌을 뿐 원인은 그대로인 경우다. 둘째, 접수한 하자 목록 중 일부가 빠진 채 확인서가 만들어지는 경우다. 셋째, 비가 오거나 난방을 켜는 계절이 지나야 드러나는 문제를 한 번의 점검만으로 완료 처리하는 경우다. 누수나 결로처럼 시간이 지나야 알 수 있는 문제는 서명을 서두르지 않는 편이 안전하다.
경우에 따라 달라지는 처리
세대 안의 하자와 복도, 지하, 옥상 같은 공용 부분의 하자는 보수를 요구하는 주체와 절차가 다르다. 공용 부분은 입주자대표회의나 관리 주체가 사업주체에 청구하는 구조가 일반적이고, 세대 내부는 입주자가 직접 접수한다. 또 분양 주택이 아니라 인테리어 업체와 직접 계약해 공사한 경우에는 공동주택 하자 제도가 그대로 적용되지 않고, 계약서에 적은 무상 보수 기간과 조건이 기준이 된다.
흔한 오해도 바로잡아 둔다. 하자보수보증금은 입주자 개인에게 돌려주는 돈이 아니라, 보수 비용을 마련하기 위한 담보이다. 확인서에 서명하지 않으면 기간이 늘어난다는 생각도 맞지 않는다. 보수 요구 기간은 서명 여부가 아니라 법령과 계약이 정한 기산 시점으로 흘러가므로, 접수는 기간 안에 서면이나 기록이 남는 방식으로 해 두어야 한다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 하자보수기간 | 공종별로 법령과 계약에서 정해진다. 기산 시점을 먼저 확인한다 |
| 하자보수보증금 | 보수 비용 마련을 위한 담보이며 비율은 하자보수보증금율로 정해진다 |
| 하자보수보증서·증권 | 보증기관이 발행하며 시공사가 보수하지 않을 때 보증금을 내주는 서류이다 |
| 지급각서 | 보증금 지급을 약속하는 문서이며 효력은 계약 내용에 따라 달라진다 |
| 하자보수완료확인서 | 보수가 끝났다고 입주자가 확인하는 서류이며 서명 전 현장 점검이 필요하다 |
서명 전에 확인하는 순서
먼저 접수한 하자 목록과 확인서에 적힌 항목이 일치하는지 대조한다. 다음으로 고친 부위를 직접 보고, 가능하면 사진을 남긴다. 계절이나 사용 상황에 따라 다시 나타날 수 있는 문제는 확인서에 해당 항목을 따로 적거나, 그 항목만 미완료로 남겨 두는 방법이 있다. 서명한 확인서는 사본을 받아 보관해야 한다.
마지막으로 확인할 곳은 세 군데다. 보수 기간과 기산 시점은 분양 계약서와 관련 법령 안내에서, 보증서의 발행 기관과 보증 범위는 보증서 원본에서, 보수가 이뤄지지 않을 때의 절차는 관할 지방자치단체나 공동주택 하자 분쟁을 다루는 공식 기관의 안내에서 살펴보면 된다. 이 세 가지를 대조한 뒤에 서명하면 된다.
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