프랜차이즈 본사가 상가를 임차한 뒤 가맹점주에게 다시 빌려주는 전대 구조가 늘면서, 제소전화해 조서를 작성하고도 실제 집행 단계에서 낭패를 보는 임대인이 적지 않다. 제소전화해는 확정판결과 같은 효력을 지니지만, 조서에 기재된 당사자에게만 그 효력이 미치기 때문이다. 임대인이 임차인인 본사와만 화해조서를 체결할 경우, 실제 점유자인 가맹점주에게는 강제집행을 할 수 없는 상황이 발생한다.
엄정숙 부동산 전문 변호사는 “제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖지만 그 효력은 원칙적으로 조서에 당사자로 표시된 사람에게만 미친다”며 “전대가 예정된 계약이라면 처음부터 임대인·임차인·전차인 세 당사자가 함께 화해조서를 성립시켜 전차인의 인도 의무까지 담아두는 것이 실무상 정석”이라고 조언했다. 이는 법적 분쟁을 사전에 예방하기 위해 계약 구조에 맞춘 정교한 법률 설계가 필수적임을 시사한다.
실무적으로는 임대인이 전대에 동의할 때 전차인의 제소전화해 참여를 조건으로 명시하는 것이 안전하다. 가맹점주가 변경되는 경우에도 새로운 점주와 별도의 화해조서를 작성해야 분쟁을 방지할 수 있다. 만약 임대인 동의 없는 무단 전대라면 화해조서보다는 계약 해지와 명도소송을 통해 대응하는 것이 타당하며, 이때 점유이전금지가처분을 병행하는 것이 권장된다.
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