원상복구는 세입자가 살거나 쓰는 동안 바꾸거나 망가뜨린 부분을 계약이 끝날 때 처음 상태로 되돌리는 일을 말한다. 이 기사는 원상복구 기준이 무엇인지, 어디까지가 세입자 몫이고 무엇이 제외되는지, 원상복귀·원상복구계획서 같은 낯선 말은 무슨 뜻인지를 차례로 답한다.
원상복구와 원상복귀, 같은 말인가
일상에서는 원상복구와 원상복귀를 섞어 쓰지만, 계약서와 법률 문서에서 자주 만나는 말은 원상회복이다. 세 낱말은 모두 '원래 상태로 돌려놓는다'는 같은 방향을 가리킨다. 다만 원상복귀는 글자 그대로 되돌아간 결과를 뜻하는 느낌이 강하고, 원상복구와 원상회복은 되돌려야 할 의무라는 뜻으로 쓰인다. 영어로는 흔히 restoration to original condition이라 옮기며, 영국식 표현으로 reinstatement를 쓰기도 한다. 영어 표현이 있다고 해서 다른 나라의 제도를 그대로 가져오는 것은 아니며, 우리나라에서는 국내 계약서와 법이 정한 틀 안에서 판단한다.
원상복구 의무는 크게 두 갈래에서 나온다. 하나는 임대차 계약의 성격 자체에서 나오는 것으로, 빌려 쓴 물건은 돌려줄 때 받은 상태로 돌려주어야 한다는 원칙이다. 다른 하나는 계약서 특약이다. 벽 도배, 바닥재, 설치물처럼 무엇을 어떻게 복구하는지를 계약서에 적어 두면 그 내용이 기준이 된다. 그래서 같은 집이라도 계약서에 따라 복구 범위가 달라질 수 있다.
어디까지 복구하고 무엇이 제외되나
원상복구 기준의 핵심은 '세입자가 만든 변화인가, 세월이 만든 변화인가'이다. 세입자가 못을 대량으로 박아 벽을 손상했거나, 임의로 벽을 세우고 설비를 바꾸었거나, 부주의로 바닥을 파손했다면 복구 대상이 된다. 반면 햇빛에 바랜 벽지, 오래 써서 생긴 자연스러운 마모, 시간이 지나 낡은 설비는 통상적인 사용에 따른 낡음으로 보아 세입자가 물어내지 않는 것이 원칙적인 이해다. 이 경계가 애매한 경우에는 법원이 사용 기간과 손상 정도, 계약 내용을 함께 보고 판단한다.
흔한 오해가 몇 가지 있다. 첫째, 세입자가 나갈 때 집 전체를 새것처럼 만들어야 한다는 생각인데, 통상적인 낡음까지 되돌릴 의무는 원칙적으로 없다. 둘째, 임대인이 동의해서 한 개조는 무조건 복구하지 않아도 된다는 생각인데, 동의 때 복구 여부를 따로 정하지 않았다면 다툼이 생긴다. 셋째, 계약서에 특약이 있으면 무엇이든 유효하다는 생각인데, 범위가 불분명하거나 한쪽에 지나치게 불리한 내용은 다툼의 여지가 있어 개별 사정에 따라 달리 판단될 수 있다.
실제로 어긋나는 지점과 상황별 차이
현장에서 가장 자주 어긋나는 대목은 입주 때의 상태를 증명하지 못하는 경우다. 원래 있던 흠집인지 살면서 생긴 흠집인지를 가릴 자료가 없으면 서로 자기 유리하게 주장하게 된다. 또 하나는 복구 비용을 보증금에서 얼마나 빼느냐의 문제다. 임대인이 정한 항목이 실제 필요한 범위를 넘으면 세입자는 근거 자료를 요구할 수 있다. 상가나 사무실에서는 퇴거 전에 복구 범위와 일정을 적은 원상복구계획서를 내라고 요구하는 일이 있는데, 이는 계약이나 건물 관리 규정에 따라 달라지며 모든 임대차에 공통된 법정 서식이 있는 것은 아니다.
상황이 다르면 답도 달라진다. 주택은 주로 벽지·바닥·설비의 파손 여부가 쟁점이고, 상가는 내부 칸막이, 간판 자리, 전기·배관 설비 같은 영업용 시설을 어디까지 걷어내느냐가 쟁점이 된다. 이전 세입자가 남긴 상태가 그대로 넘어온 경우에는 그 부분을 지금 세입자에게 물리기 어렵다. 임대인이 직접 허락하며 남겨도 된다고 밝힌 설치물은 남겨 두는 쪽으로 정리될 수 있으므로, 허락은 문자나 서면으로 남겨 두는 편이 안전하다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 세입자 책임 쪽 | 임의 개조, 부주의로 인한 파손, 계약서에 특정된 설치물의 철거 |
| 제외되는 쪽 | 통상적인 사용에 따른 마모, 시간이 지난 자연스러운 낡음, 입주 때 이미 있던 흠 |
| 판단 근거 | 계약서 특약, 입주 때 기록, 임대인 동의 내용, 사용 기간 |
| 다툼이 잦은 곳 | 보증금 공제 범위, 통상 마모와 파손의 경계 |
마지막으로 확인할 순서는 이렇다. 먼저 계약서에서 원상복구 특약과 복구 범위 문구를 찾는다. 다음으로 입주 때 찍어 둔 사진이나 인수 확인 자료가 있는지 살핀다. 개조나 설치를 할 때 임대인의 동의를 받았는지, 복구 여부를 어떻게 정했는지도 확인한다. 상가라면 원상복구계획서 제출 요구가 있는지를 계약서와 건물 관리 규정에서 살피고, 다툼이 커질 때는 공공 상담 창구나 전문가에게 계약서를 보여 주고 확인하면 된다.
· · · · · · · · · ·
스페셜타임스는 AI 기술의 도움을 받아 더 빠르고 다양한 뉴스를 독자에게 전달하기 위해 노력하고 있습니다.