하자보수 채권양도의 뜻과 보증 구조…어느 부위를 언제까지 요구하나

하자보수 채권양도는 사업주체가 하자를 고치지 않을 때를 대비해 마련해 둔 하자보수보증금을 받을 권리를 누구 앞으로 넘기는지 정하는 문서상의 표현이다. 다만 이 말이 모든 단지에서 같은 뜻으로 쓰이는 것은 아니어서 실제 서류의 문구를 확인해야 한다. 이 기사는 하자보수보증금, 하자보수보증서, 하자보수이행증권, 지급각서가 어떻게 이어지는지 풀어 준다. 아울러 입주 후 어느 부위를 언제까지 요구할 수 있는지도 차례로 짚는다.

보증금·보증서·이행증권은 한 줄로 이어진다

공동주택을 지은 사업주체는 하자를 보수할 책임을 진다. 이 책임을 말로만 두면 사업주체가 연락을 끊거나 자금이 막혔을 때 입주민이 기댈 곳이 없다. 그래서 제도는 사업주체가 사용검사를 받기 전에 하자보수보증금을 마련하게 한다. 이 금액은 일정 비율로 정해지는데, 하자보수보증금율은 법령 기준을 따르므로 숫자는 직접 확인해야 한다.

마련하는 방식은 크게 현금을 맡기는 방식과 보증기관이 발급한 증서로 갈음하는 방식으로 나뉜다. 후자의 증서를 하자보수보증서, 하자보수보증증권, 하자보수이행증권 등으로 부르는 경우가 많다. 이름은 발급 기관과 상품에 따라 조금씩 다르지만, 사업주체가 보수를 하지 않으면 보증기관이 책임진다는 뼈대는 같다. 하자보수보증기간은 이 증서가 효력을 갖는 기간을 말한다.

지급각서와 채권양도는 이 뼈대 옆에 붙는 서류다. 지급각서는 정해진 조건이 충족될 때 돈을 내겠다는 약속을 적은 문서이고, 채권양도는 보증금을 받을 권리를 누구에게 넘기는지를 정하는 문서다. 어느 쪽이든 누가 청구할 수 있는지와 어떤 조건에서 돈이 나오는지가 문서에 적힌다. 이 부분은 단지와 계약마다 다르므로 일반론으로 단정할 수 없다.

어느 부위를 언제까지 요구하나

하자를 요구할 수 있는 기간은 하자담보책임기간이라 하며 부위마다 다르다. 기초와 구조처럼 건물의 뼈대에 해당하는 부위는 길게, 마감과 설비처럼 쓰면서 닳는 부위는 상대적으로 짧게 잡힌다. 정확한 연수는 법령과 그 하위 규정에 부위별로 나와 있으므로 해당 표를 직접 확인해야 한다. 기간을 세기 시작하는 기산점도 부위와 상황에 따라 다르니 함께 살펴야 한다.

청구하는 주체도 부위에 따라 갈린다. 세대 안의 벽지, 타일, 창호처럼 한 집에 속한 부위는 그 세대가 사업주체에 직접 보수를 요구한다. 복도, 지하주차장, 옥상 방수처럼 함께 쓰는 부위는 입주자대표회의나 관리주체가 나서서 보증금 사용 절차를 밟는다. 개인이 공용부분 보증금을 직접 찾아갈 수 있다고 오해하기 쉽지만 그렇지 않다.

실제로 막히는 지점과 흔한 오해

실제로 가장 자주 막히는 곳은 기간이다. 하자를 발견하고도 서면으로 알리지 않은 채 시간을 보내다 보증기간이 끝나면 청구가 어려워진다. 그래서 하자를 발견하면 사진과 날짜를 남기고 사업주체나 관리주체에 서면으로 접수하는 것이 기본이다. 접수한 기록이 없으면 기간 안에 요구했다는 점을 보이기 어렵다.

흔한 오해도 있다. 보증금이 입주민 개인에게 나눠 주는 돈이라고 생각하는 경우가 있지만, 보증금은 하자 보수 비용에 쓰기 위한 돈이다. 사업주체가 보수를 했으니 끝났다고 여기기도 하는데, 보수가 제대로 되지 않았다면 다시 요구할 수 있다. 하자인지 사용상 마모인지를 두고 다툼이 생기면 하자심사와 분쟁조정 기구를 통해 판단을 구하는 길이 제도로 열려 있다.

무엇을 먼저 확인할 것인가

확인의 순서는 이렇다. 먼저 내 하자가 세대 안 부위인지 공용 부위인지 가른다. 다음으로 그 부위의 하자담보책임기간과 기산점을 법령에서 확인한다. 그다음 보증서와 지급각서, 채권양도 문서의 청구 조건과 유효 기간을 살핀다. 이 확인은 관리사무소, 입주자대표회의, 관할 지자체의 공동주택 담당 부서, 국가법령정보센터의 공동주택관리법령에서 할 수 있고, 문서 해석이 어렵다면 하자 분쟁조정 기구에 문의하면 된다.

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